수원촉법소년변호사 지난해 서울과 수도권 일부 주택 가격은 정부의 강력한 부동산 규제에도 한 해 내내 급격한 상승 그래프를 그렸다. 상승 폭을 두고는 전망이 다소 엇갈리지만 전문가들 대다수는 올해도 서울을 중심으로 오름세를 이어갈 것이라고 내다봤다.
특히 올해 다른 점은 비수도권 주택시장 전망이다. 대구 수성구, 부산 해운대구 등 일부 지역에서 수요가 쏠려 상승세가 나타나고 나머지는 침체가 이어지는 ‘다극화’ 양상이 나타날 것이라는 관측이 나온다.
전문가들은 올해 이사를 가거나 내집 마련 결심을 했다면, ‘손품’보다는 ‘발품’을 팔라고 조언했다. 온라인상에서 시세 클릭만 하는 것보다 직접 현장에 가서 집과 동네를 살펴보는 게 낫다는 뜻이다.
전문가들은 올해도 서울과 수도권의 주택 가격 상승세가 지속될 것이라고 전망했다. 2023~2024년 누적된 착공 부진이 입주 물량 부족으로 가시화되는 시점이라는 이유에서다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주물량은 2만9161가구로 지난해(4만2611가구) 대비 31.6% 줄어든다. 기준금리 인하에 대한 기대감과 유동성 증가 등까지 겹쳐 집값 상승을 이끌 것으로 예측됐다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “공급 부족에 따른 불안 심리 확산과 전세가 상승, 공사비 상승으로 인한 신축 공급 가격 인상 등이 올해도 서울 등 수도권 집값을 떠받치는 요인이 될 것”이라고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “‘에브리씽 랠리(자산 가격이 일제히 오르는 현상)’ 등으로 인한 화폐 가치의 하락이 실물 자산의 가격 상승에 영향을 주고 있다”고 말했다.
다만 어느 정도 상승세를 기록할지에 관한 전망은 엇갈렸다. 정부의 대출 규제, 실거주 의무 부여 등의 부동산 대책의 영향을 바라보는 관점 차이였다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원은 “정부의 수요 억제 정책은 큰 틀에서 변함없이 지속될 것”이라며 “올해 수도권 집값 상승세는 전년보단 둔화될 것”이라고 말했다.
반면 심형석 미국 IAU 부동산학과 교수(우대빵연구소장)도 “신규 입주가 부족한 데 더해, 규제 영향으로 시장에 나오는 매물까지 크게 줄며 가격이 오를 수밖에 없는 구조”라며 “올해와 비슷한 수준의 상승이 이어질 것”이라고 예측했다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물 수는 지난해 3월 초 9만4000건에서 연말 5만6000건으로 감소했다.
올해는 비수도권 주택 시장에서도 일부 상승 전환이 나타날 수 있다는 관측이 제기된다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “입주 물량 부족으로 전세 가격 변동률이 높아지고 있는 부산·울산·세종 등은 올해 매매가격도 상승 전환할 것으로 보인다”고 말했다.
지난해 세종시의 전세가격 상승률(주간 조사 기준)은 연간 6.4% 올랐고, 울산 3.74%, 부산 2.38% 상승했다. 원인은 입주 물량 부족에 있는 만큼, 매매가 상승도 뒤따를 것이라는 설명이다. 윤 전문위원은 “2022~2023년 크게 확대됐던 지방 미분양이 차차 소진되면서 다시 떠오른 공급 부족 문제가 올해 지방 매매가격을 떠받칠 것”이라고 말했다.
다만 일부 오르는 곳만 오르는 ‘국지적 양극화’가 심화될 것이라는 전망이다. 박원갑 수석전문위원은 “지방 건설 활성화, 공공기관 지방 이전 등의 정책 방향성에 따라 올해 비수도권에서 회복세가 나타나겠지만, 지역별로 입주 물량, 인구, 지역경제 여건에 따라 회복 속도에서는 지역별로 격차가 있을 것”이라고 말했다.
같은 시·도 내에서도 ‘입지’ 위주로 양극화될 가능성이 높다. 심 교수는 “지방 주택 시장은 올해 강보합 정도로 예상하는데 이는 대구 수성구, 부산 해운대 등 주거 선호 지역에 한정되는 이야기”라고 말했다. 이은형 연구위원도 “지방에서도 주요 지역은 전고점을 회복할 수 있겠지만, 그 외 지역은 보합이 주류일 것”이라고 말했다.
한편 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “최근의 지방 전세가 상승은 장기 침체로 인한 공급 중단에서 기인하는데, 지방 침체와 수도권 쏠림이라는 구조적인 문제가 개선되지 않는 이상 지방 주택 시장에서의 뚜렷한 상승 반등을 기대하긴 어렵다”고 말했다.
전문가들은 올해 주택 시장의 주요 변수로 추가 공급 대책과 세제 개편 등 정부 정책을 꼽았다. 특히 6월 지방선거 이후 세제개편이 이뤄진다면 주택 가격 흐름이 ‘상고하저(상반기 상승, 하반기 하락)’가 될 것이라고 보는 전문가도 많았다.
함영진 랩장은 “앞서 발표된 2만9000호 규모의 공공주택 착공 계획에 더해, 올해 분양 물량을 늘릴 수 있는 추가 공급 대책이 발표된다면 주택 수요를 분산해 시장 안정화에 효과가 있을 것”이라고 설명했다.
오는 5월 9일 종료 예정인 조정대상지역에서의 다주택자 양도세 중과 유예가 재연장 될지 여부도 핵심 변수다.
박원갑 전문위원은 “유예가 끝난다면 일부 보유자들은 만료 전 매도를 서둘러 상반기 매물 증가 요인이 될 수 있다”고 말했다. 심형석 교수는 “지방선거 이후 보유세 등 세제 개편이 이뤄지면 다주택자 매물 등이 공급돼 가격 상승 폭이 둔화될 것으로 예상된다”고 말했다.
한편 올해는 입주 물량의 부족과 수도권 토지거래허가제 영향 등으로 전세 매물이 감소하면서 무주택 임차인들의 주거 부담은 더욱 커질 것으로 보인다. 전세의 월세화 현상이 가속화하면서 ‘울며 겨자먹기’로 월세를 택해야 하는 임차인들이 늘어날 것으로 보인다.
양지영 전문위원은 내 집 마련을 고민하는 무주택자에게 “투기 수요를 차단하는 정부 규제 이후 시장이 실수요 중심으로 바뀌었기 때문에, 생활에 편리한 이점이 있는 단지 혹은 지역 중심으로 살펴야 한다”고 말했다. 함영진 랩장은 “지방의 경우 가격 반등 여부를 보고 결정해도 늦지 않다”며 “수도권에선 분양, 경·공매, 급매 등 매입 경로를 다양화해야 한다”고 말했다.
시세보다는 매물 발굴에 집중해야 한다는 조언도 나왔다. 윤수민 전문위원은 “규제 이후 거래량이 크게 줄면서 좋은 매물을 쉽게 구하기 어려워졌다”면서 “온라인 플랫폼으로 ‘손품’을 파는 대신 직접 현장을 찾아 귀한 매물을 찾는 ‘발품’을 많이 파는 것이 답”이라고 말했다.
베네수엘라를 공격한 도널드 트럼프 미국 대통령이 또 다른 라틴아메리카 국가들을 향한 발언을 잇달아 내놨다. 콜롬비아에는 군사작전 가능성을, 멕시코에는 특정 조치 가능성을 시사했다. 다만 쿠바는 스스로 무너지고 있어 군사 개입이 필요하지 않다고 했다.
로이터통신에 따르면 트럼프 대통령은 4일(현지시간) 플로리다주 팜비치에서 신년 휴가를 마치고 백악관으로 돌아오는 전용기 에어포스원에서 ‘미국이 콜롬비아를 상대로 군사작전을 전개할 것인가’라는 취재진 질문에 “내게는 그 말이 괜찮게 들린다”고 답했다.
그는 “콜롬비아는 매우 병든 상태”라며 “코카인을 만들어 미국에 파는 병든 사람이 통치하고 있다”고 말했다. 그는 구스타보 페트로 콜롬비아 대통령을 겨냥해 “그가 그런 일을 계속하진 못할 것”이라고 했다.
트럼프 대통령은 멕시코를 향해서는 “정신 차려야 한다”고 밝혔다. 이어 “멕시코에 대해 뭔가 조치를 취해야 한다”며 개입 가능성을 시사했다.
한편 트럼프 대통령은 쿠바는 군사 개입이 불필요하다고 했다. 그는 “쿠바는 곧 완전히 무너질 것”이라며 “스스로 붕괴할 조짐이 보인다”고 말했다.
미국은 전날 이른 새벽 베네수엘라 수도 카라카스를 공습했다. 미 육군 최정예 델타포스 대원에 생포된 니콜라스 마두로 베네수엘라 대통령은 미국 뉴욕으로 강제이송됐다. 마두로 대통령은 마약 밀매를 주도했다는 혐의를 받는다.
트럼프 대통령은 전날 기자회견에서 남미 국가들에 대한 군사 개입 가능성을 내비친 바 있다. 그는 “콜롬비아는 조심해야 한다” “쿠바도 결국 우리가 이야기하게 될 나라”라고 말했다.
콜롬비아와 멕시코, 브라질, 칠레, 우루과이 등 중남미 5개국과 스페인은 이날 공동성명을 내고 “미국이 베네수엘라의 주권과 영토를 존중하지 않았다”며 “베네수엘라 문제는 외부의 간섭 없이 베네수엘라 국민의 의지에 따라 해결돼야 한다”고 밝혔다.

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