2022년 하반기 전세사기 문제가 공론화된 이후 초토화된 빌라 등 비아파트 시장을 어떻게 살릴 수 있을까. 정부가 과도하게 풀어준 전세대출과 전세금 반환보증을 축소하고 주거의 한 축인 비아파트 시장을 떠받치는 임대인들에게 연착륙 방안을 제공해야 한다는 목소리가 나온다.
다가구·다세대·오피스텔 등 비아파트 임대인들은 정부가 ‘6·27 부동산 대출 규제’를 발표한 이후 더 긴장하고 있다. 전세자금 대출인 청년 버팀목 대출 한도가 2억원에서 1억5000만원으로 대폭 줄어들었기 때문이다. 전세 시장이 더 위축되면 기존에 체결한 계약에 대한 보증금 반환 압박이 커진다.
서울 광진구에 사는 A씨(59)는 다가구 주택 임대인이다. 세입자가 ‘에어컨에 물이 샌다’고 하면 달려가 살피고, LED등을 교체하고, 마당의 이끼를 닦으며 매일을 분주하게 보낸다. 그는 요즘 날마다 보증금을 못 돌려줘 범죄자가 되는 악몽을 꾼다고 했다.
A씨는 2015년 살던 아파트를 팔고 낡은 다가구 주택을 사들여 식구들과 직접 수리하며 임대업에 뛰어들었다. 남편이 직장생활을 접으면 빌라 관리로 노후 소득을 마련할 계획이었다.
“몸 써서 일하면서 열심히 살았다고 생각했는데…. 지금 완전히 ‘적폐’가 되어 버렸죠.” 13일 기자와 통화하면서 A씨는 한숨을 내쉬었다.
A씨가 임대업에 뛰어든 2015년 임대차 시장에선 전세 구하기가 ‘하늘의 별따기’였다. 기준금리가 1%대로 사상 최저 수준을 기록하던 때다. 공사 진행 중 전세를 선점하려는 예비 임차인들 문의가 끊이지 않았다.
당초 A씨는 원룸·투룸을 잘 수리해 월세로 내놓을 생각이었다. 하지만 월세는 좀처럼 인기가 없자 방을 하나둘 전세로 내놓게 됐다. “대로변의 큰 오피스텔처럼 번듯한 건물만 월세를 주는 분위기가 계속되더라고요.”
성실하게 관리하고 저렴하게 내놓아 ‘가성비 좋은 집’이란 평판을 얻었던 A씨 건물에 처음으로 ‘공실’이 생긴 것은 2023년 10월이었다. 2022년부터 수면 위로 떠오른 빌라 전세사기 여파였다. 한때 전세만 찾던 세입자들은 이제 전셋집에는 아예 들어오려 하지 않았다.
원룸 4개를 두고 반 년여를 속앓이하던 A씨는 지난해 주위 돈을 모두 끌어다가 이 방들을 월세로 돌렸다. 직장에 취업한 자녀들은 신용대출을 끌어와 보탰다. 그러고도 돌려줄 보증금이 모자라자 A씨 부부는 결국 자신들이 살던 집을 세놓고 창고로 쓰던 옥탑으로 이주했다.
‘전세의 월세화’가 빠르게 이뤄지는 동안 많은 임대인들이 A씨와 비슷한 일을 겪었다. 국토교통부 주택통계를 보면 올해 1~5월 전국에서 이뤄진 비아파트(다세대·다가구·오피스텔 등) 전월세 거래의 74.9%가 월세였다. 같은 기간 아파트의 월세 거래 비중(45.6%)을 크게 웃도는 수치다. 1~5월 기준 서울 비아파트의 월세 거래 비중도 2023년 64.4%에서 2024년 68.6%, 2025년 74%로 가파르게 커지고 있다.
임대인들은 빠른 월세화를 버틸 지원책이 필요하다고 말한다. 전세사기 이후 불신의 대상이 된 비아파트 임대차 시장을 정상화하기 위해 월세화와 정부의 보증 축소가 올바른 방향일 수 있지만 대비할 출구는 마련해줘야 한다는 것이다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “전세사기에 정부 책임도 큰 만큼 임대인들의 주장에 정부도 귀를 기울일 필요가 있다”고 말했다.
경실련은 정부가 무리하게 늘린 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험(반환보증)이 전세사기의 ‘토양’을 제공했다고 본다. 임차인 보호라는 제도 취지는 좋았으나 주택가에 맞먹는 정부 보증이 전세가를 밀어 올렸고, 아파트와 달리 시세 측정이 어려운 비아파트 주택에 피해가 집중됐다는 것이다.
경실련이 HUG 자료를 분석한 결과를 보면, 2013년부터 2024년까지 HUG 반환보증 가입액의 70%가 아파트에 집중됐다. 다세대·연립 주택의 가입액은 15% 수준에 불과하다. 하지만 보증금 미반환 사고가 발생해 HUG가 집주인 대신 세입자에게 돈을 갚아준 ‘대위변제’ 액수를 보면, 전체의 절반인 약 5조원이 다세대·연립에 쏠려 있다.
임대차 시장 정상화를 위해 이 보증을 대폭 축소해야 한다는 게 경실련 주장이다. 정부는 2017년부터 100%로 유지하던 HUG의 반환보증 담보인정비율을 전세사기 사태 이후인 2023년 5월 90%로 낮췄는데, 이를 더 낮춰 주택 가격의 60~70% 수준으로 해야 비아파트 전세가의 ‘거품’을 꺼뜨릴 수 있다는 것이다.
만기 때 새로운 세입자를 구해야 하는 임대인들에게 이런 변화는 큰 충격이 될 수 있다. A씨처럼 여러 개의 임대차 계약을 맺은 임대인은 한 건만 보증금 반환이 막혀도 ‘불량 임대인’으로 등록돼 계약이 줄줄이 막힐까봐 걱정한다.
그런데 임대인들조차 보증 축소에 무조건 반대하진 않는다. 비아파트 시장 회복을 위해 꼭 필요하다고 보기 때문이다. 강희창 한국임대인연합 회장은 “공공보증의 재정 건정성 확보와 보증 지속 가능성을 위해 원칙적으로 동의한다”면서도 “다만 보증금이 이 기준을 초과하는 기존 임대차 계약에 대해서는 월세 전환을 지원하는 정책금융 또는 전환대출 상품 도입이 꼭 필요하다”고 말했다.
‘무자본 갭투자’로 빌라를 사들인 ‘불량 임대인’이 시장에서 퇴출되는 것은 바람직한 일이다. 문제는 이들이 떠나도 빌라를 관리할 좋은 임대인이 필요하다는 점이다.
국토교통부가 5년마다 전국 표본 6만1000가구를 대상으로 실시하는 주거실태조사의 최근 결과(2023년)를 보면, 아파트에 거주하는 비율은 소득이 높을수록 확연히 높았다. 아파트 거주 비율이 고소득층은 76.8%, 중소득층은 57.4%, 저소득층은 33.7%였다. 저소득층은 3가구 중 2가구가 단독·연립·다세대 주택에 사는 셈이다.
전문가들은 아파트값 안정을 위해서라도 비아파트를 향한 냉소와 불신을 해소할 방안을 찾아야 한다고 말한다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “민간 임대의 신뢰 회복이 너무 어려운 상황이어서 비아파트는 공공이 장기 임대하는 방향으로 가는 게 맞다고 본다”고 말했다.
조정흔 경실련 토지주택위원장은 “기존 임대인들의 파산과 경매가 이어지면 임차인들에게도 좋지 않다”며 “선량한 임대인들까지 모두 시장에서 퇴출되면 결국 시장에는 고가의 월세만 남게 되는 것”이라고 말했다.
지난 15일 서울 마곡 LG이노텍 본사 앞. 주차된 차량 뒷좌석 카시트에는 실제 호흡하듯 미세하게 움직이는 아기 모형이 놓여 있었다. 차세대 디지털키 솔루션 시연에 나선 LG이노텍 직원이 뒷좌석 문을 닫고 걸음을 뗐다. 곧바로 차량 옆에 설치된 모니터 화면에 차 안에 홀로 남겨진 아기 위치가 별표로 표시됐다. 차량에 탑재된 솔루션 속 레이더가 아동의 미세 호흡을 감지한 결과다. 실제 적용하면 디지털키가 등록된 스마트폰에 경고 알림을 보내는 방식으로 작동한다.
차량 문을 열기 위해 주머니나 가방 속에서 스마트폰을 꺼낼 필요는 없었다. 차량 앞쪽에 다가서면 앞문이, 뒤쪽으로 가면 뒷문이 열렸다. 디지털키의 위치 정확도가 그만큼 높다는 뜻이다.
LG이노텍은 이날 기술설명회를 열고 2030년까지 ‘차세대 디지털키 솔루션’을 앞세워 디지털키 분야 1위 사업자로 도약하겠다는 포부를 밝혔다.
차량용 디지털키는 무선통신 기술을 활용해 차량과 연결된 스마트폰으로 문을 열고 잠그거나 시동을 걸 수 있는 차세대 자동차 키다. 시장 규모는 올해 6000억원에서 2030년 3조3000억원으로 5배 이상 성장할 것으로 전망된다. LG이노텍은 현재 20% 수준인 전 세계 차량의 디지털키 적용 비중이 5년 뒤 60%를 넘어설 것으로 내다보고 있다. 주요 디지털키 사업자로는 현대모비스, 독일 콘티넨탈 등이 있다.
2017년 디지털키 모듈 개발에 뛰어든 LG이노텍은 지난해 탑승자의 안전성과 편의성을 강화한 3세대 디지털키 솔루션을 개발했다. 1세대 디지털키는 차량에 저전력 블루투스(BLE)를 탑재해 스마트폰이 가까이 오면 신호 세기를 기반으로 문을 여닫는 구조다. 하지만 BLE는 신호를 증폭해 디지털키가 근처에 있는 것처럼 위조할 수 있어 절도 범죄에 악용되는 문제가 있다. 2세대는 초광대역 무선통신(UWB)과 BLE를 함께 활용해 보다 정확한 위치 인식과 보안을 제공한다.
여기에 레이더 기술을 더해 활용성을 높인 게 3세대 디지털키다. 단순히 문을 열고 닫는 데 그치지 않고 ‘아동 감지’ 등으로 기능을 확장했다. LG이노텍은 “강제로 차 문을 여는 시도가 있을 때 즉각 알람을 전송하는 등 다양한 부가 서비스를 구현할 수 있다”고 설명했다.
기존보다 위치 정확도가 30% 이상 개선됐다. 남형기 커넥티비티개발실장은 “3D(차원) 좌표를 학습한 AI를 활용해 자체 개발한 고정밀 3D 측위 알고리즘을 추가로 적용했다”며 “스마트폰 위치를 10㎝ 이내 오차범위로 정확히 탐지해 낸다”고 말했다. 이를 통해 차량 뒤쪽에 섰을 때 앞문이 열리는 등의 오작동을 막을 수 있다.
LG이노텍의 차세대 디지털키 솔루션 크기는 일반 명함보다 작다. 통상 차량 한 대에 6개가 탑재된다. 양산 목표 시점은 2028년이다. 2세대 디지털키는 내년부터 양산에 돌입한다.
유병국 전장부품사업부장(전무)은 “차세대 디지털키 솔루션을 앞세워 차량 통신 부품사업을 2030년 연매출 1조5000억원 규모로 키우겠다”고 말했다.
이진숙 교육부 장관 후보자가 인사청문회에서 두 자녀의 조기유학을 두고 “아이들이 희망해 (조기) 유학을 보내게 됐다”며 “진심으로 송구하다”고 했다. 이 후보자는 논문표절이나 제자논문 가로채기 의혹은 부인하거나 “연구 기여도를 반영한 것”이라고 했다. 여당에선 유보통합(유치원-어린이집 통합)을 비롯한 교육현안 질의에 이 후보자가 구체적 답변을 내놓지 못하자 “실망스럽다”고 했다. 자녀 조기유학 문제를 비롯해 이 후보자의 초중등 교육 정책 현안 숙지가 미숙한 점을 보고 여당 내에서도 ‘더 이상 감싸기 어렵다’는 기류도 감지됐다.
이 후보자는 16일 국회 교육위원회 인사청문회에서 자녀 조기유학, 논문표절 의혹 등에 관해 사과했다. 이 후보자는 “큰 아이는 미국에서 공부하길 오랜기간 희망했는데 (처음에는) 부모의 마음으로 말렸다”며 “아이의 의지가 워낙 강해 아이의 청을 들어주게 됐다”고 말했다. 이 후보자는 둘째 자녀가 중학교 졸업을 마치지 않고 유학을 가 초중등교육법 위반을 한 점을 두고선 “너무 죄송하지만 그때는 불법인지조차 인지를 못했다”며 “저의 큰 실수였고 국민 여러분께 송구한 마음을 금할 수 없다”고 말했다.
야당에선 이 후보자가 과거 인터뷰에서 “교육의 세습과 부의 세습을 타개하겠다”고 말했지만, 정작 이 후보자는 정반대의 삶을 살아왔다고 지적했다. 서지영 국민의힘 의원이 공개한 이 후보자의 자녀들이 다닌 사립학교의 학비를 보면, 올해 기준 연 1억300만원, 2006년 기준 6000만원이다. 서 의원은 “교육의 세습과 부의 세습을 완벽하게 이룬 후보자는 공교육을 말할 자격이 없다”고 했다. 여당의 김영호 국회 교육위원장도 “자녀 조기유학은 비판 면하기 어려울 것”이라며 “반성 통해 (교육정책) 대안을 잘 마련해주셨으면 한다”고 했다.
청문회 과정에선 대통령실이 이 후보자 자녀의 조기유학 사실을 알 수 있었음에도 인사 검증에 실패한 정황도 드러났다. 강경숙 조국혁신당 의원이 “(인사) 검증과정에서 (자녀의 조기유학)은 말씀하셨는지” 묻자 이 후보자는 “아이들 학력은 쓰게 돼 있다”고 답했다.
이 후보자는 논문 표절 의혹은 “모두 다른 논문”이라고 했고 제자의 논문에 자신이 제1저자로 이름을 올렸다는 지적을 두고 “기여도에 따라 반영한 것”이라고 해명했다. 이 후보자는 정부의 연구프로젝트를 수주해 연구 설계와 기획 등에 자신의 기여도가 컸기 때문에 논문의 제1저자에 이름을 올리는 경우가 있었다는 취지로 설명했다.
그러나 여당에서도 “스승 입장에서 제자들에게 제1저자를 더 많이 줬으면 하는 아쉬움은 있다”(김준혁 의원)는 의견이 나왔다. 진선미 더불어민주당 의원은 이 후보자의 논문 관련 소명을 듣고선 마이크에서 입을 떼고 “이해가 안가네”라고 말하기도 했다.
이 후보자는 유보통합 등 주요 초중등 교육 정책에 대해서는 숙지가 부족했다. 정성국 국민의힘 의원은 유보통합을 어디서 주관하고 있는지 묻자 이 후보자는 “교육청”이라고 답했다. 그러자 정 의원은 “유보통합은 교육부가 주도해 추진 중”이라고 반박했다. 조정훈 국민의힘은 자율형사립고, 특목고 존치에 관한 의견을 묻자 구체적 입장을 밝히지 않았다. 조 의원이 “교육부 장관 후보자면 입장이 있어야 하는 것 아니냐”고 재차 묻자 “제 소신도 사회적 합의, 현장의 목소리를 들어가면서 신중히 생각해야 하는게 이 자리라고 판단했다”고 답했다.
여당과 조국혁신당에서도 이 후보자의 교육 정책 숙지가 부족하다는 지적이 이어졌다. 고민정 더불어민주당 의원은 이 후보자가 인공지능(AI) 디지털교과서의 법적지위와 관련된 국회 논의사항을 구체적으로 답하지 못하자 “지난 1년간 교육계에서 엄청난 공방이 있던 분야인데, 이 부분은 후보자의 교육적 철학이 술술 나와야 한다”며 “굉장히 실망스럽다”고 했다. 이 후보자는 정책 숙지가 미흡하다는 지적이 이어지자 “제가 부족한 점이 많다”고 했다.
삼부토건 주가조작 의혹을 수사 중인 김건희 특별검사팀이 삼부토건 전·현직 경영진 4명에 대해 구속영장을 청구했다. 김건희 특검팀이 지난 3일 수사를 시작한 뒤 첫 구속영장 청구다.
특검팀은 14일 이일준 삼부토건 회장, 조성옥 전 삼부토건 회장, 이응근 전 삼부토건 대표, 이기훈 삼부토건 부회장 겸 웰바이오텍 회장 등 네 명에 대해 자본시장법상 사기적 부정거래 등 혐의로 구속영장을 청구했다고 밝혔다. 특검팀은 이들이 2023년 우크라이나 재건 사업을 진행할 능력이 없음에도 사업이 진행될 것처럼 홍보해 주가를 부양했다고 보고 있다.
이들은 2023년 5월 열린 우크라이나 재건 포럼으로 복잡하게 얽혀있다. 이 회장은 우크라이나 재건 포럼 3개월 전, 자신의 회사 디와이디를 통해 조 회장으로부터 삼부토건을 인수했다. 이 회장의 측근 이 부회장이 지분을 넘겨받는 과정을 주도한 ‘그림자 실세’로 알려졌다. 이 부회장은 웰바이오텍 회장을 겸임했는데, 웰바이오텍도 포럼 참석 후 주가가 급등했다. 이 대표는 2018년부터 지난해까지 삼부토건 대표직을 맡았다.
조 전 회장이 이 회장으로부터 삼부토건을 넘겨받은 뒤 삼부토건 주가는 급등했다. 폴란드에서 열린 우크라이나 재건 포럼에 원희룡 당시 국토교통부 장관이 참석하고, 삼부토건과 우크라이나 측이 MOU(양해각서)를 체결한 게 계기가 됐다. 같은 해 7월 윤석열 전 대통령 부부가 우크라이나를 방문하면서 기대감은 최고조가 됐고, 5월 1500원이던 주가는 두 달여만에 5500원까지 치솟았다.
이 회장은 지난 10일 특검에 출석하면서 “회사를 위해 대표가 추진했던 것으로 알고 있다”고 했다. 조 전 회장의 측근인 이 대표가 포럼을 기획했다는 것이다. 조 전 회장은 관계를 묻는 취재진 질문에 답하지 않았으나, 특검 조사에서 이 회장 측이 포럼을 기획했다는 취지로 진술했다고 알려졌다.
이 회장과 조 전 회장 모두 김건희 여사의 계좌 관리인인 전 블랙펄인베스트 대표 이종호씨와의 연관성은 부인하고 있는 것으로 파악됐다. 이씨는 삼부토건 주가가 급상승하기 전 온라인 단체대화방에서 “삼부 체크”라고 언급한 인물이다. 특검팀은 영장이 청구된 핵심 피의자들을 조사한 뒤 조만간 이씨도 소환할 것으로 보인다.

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